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丰台二环新地定价10.9万,北京房价削峰谁将受益?

丰台
二环
新地
来源:买房大家帮 作者: 买房大家帮 2022-01-14
【摘要】 北京2022年首批集中供地销售指导价出炉了,最高价地块丰台纪家庙未来指导售价为10.9万元/平米,最低价地块为怀柔区雁栖镇的3.7万元/平米。

昨天,北京2022年首批集中供地销售指导价出炉了,最高价地块丰台纪家庙未来指导售价为10.9万元/平米,最低价地块为怀柔区雁栖镇的3.7万元/平米。


18宗地中位置最好的丰台纪家庙地块,不仅地处西南二环外、临丽泽金融商务区,而且该宗地块设定了政府共有产权份额,如竞拍至上限15%,则该项目未来实际售价将打85折至9.27万元/平米。


这无疑将刷新北京二环新盘的下限,也有可能让今年首批集中供地不再有10万+的项目。


01

北京房价削峰10万+项目受限

纪家庙地块的指导价格,比3个月前出让的万泉寺地块11.2万元/平米低了3000元/平米,两宗地均设置了竞政府产权份额程序。


2021年,北京出让的62宗土地中,有7宗地指导售价超过10万元/平米,除第三批成交的朝阳劲松街道地块设置了现房销售条件外,其它6宗地都设置了政府共有产权份额,海淀北五环树村和北四环北沙滩4宗地均拍至设定上限份额,但丰台万泉寺和周庄子地块均未进入竞政府产权份额环节。


海淀两个项目(各占2宗地)学府壹號院和中建壹号学府公馆指导售价均为11.2万元/平米,折后价分别为8.96万元/平米和10.08万元/平米。


万泉寺建工首开项目和周庄子懋源项目相对拿地成本较低,虽没有政府产权份额,但利润空间充足,开盘价格未必会以11.2万元/平米和10.6万元/平米顶格销售。


政府共有产权住房的出现,让北京10万+新盘数量下降,这可以被视为是北京市在控制房价方面采取削峰的一种方式。


不仅如此,2021年批复新盘最高预售价为二环天坛府的12.4万元/平米,相比东西城区仍有尾房在售的老盘基本没有上涨。

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天坛府开盘当天排队盛况


02

高价房打折便宜了谁

2021年,北京共有65个新盘入市,从市场产品结构看,改善产品占据主流,但是在改善市场,却出现了刚改品改内卷和终极改善火爆的分化。


海淀树村学府壹號院和圆明天颂先后创造了开盘近乎售罄的火爆场面,打8折不到9万单价的学府壹號院被视为是2021年最值得出手的项目,11万+的圆明天颂则以市场稀缺的大平层产品一骑绝尘。


北京城建天坛府以认购额超80亿、网签40.4亿元的业绩笑傲核心区,项目网签均价约11.2万元/平米,尤其是一期小户型产品体现了极佳的性价比。


在三兄弟形成内卷的朝阳崔各庄板块,拥有20%政府产权份额、售价7.04万元/平米的建发望京养云,开盘去化6成,也对两个竞品项目形成极大压力。


在去年四季度,很多预算在800万—1500万区间的改善人群,因为二手房信贷放宽周期延长而不能及时入市时,那些手持重金购买2000万—3000万高端改善产品的人群,却宛如迎来了春天,内城区绝佳地段的房子要么打折、要么售价受限,几个倒挂盘要多香有多香,此时不出手,更待何时。


明眼人都看得出去年底买房的好时机,但是资金是否充足、资格是否腾出,是能否抄底的前提。


说到底,买房这事,充分体现了金钱不是万能的、但没钱是万万不能的。


10万+的房子不是普罗大众的菜,但若认为10万+的房价太高升值空间小,那就不懂投资的逻辑了,北京市场不乏像万柳书院、保利海德公园等项目,在开盘10万+之后走出50%以上甚至翻番的涨幅。


购买天坛府的客户,不乏有心理价位在15万左右者,认为项目12万的售价如同捡漏。


这种价格处于市场第一梯队的项目,其保值增值能力是高端买家最看重的。


尽管迎来买方市场,但是刚需只能去五环外甚至六环外,中产家庭有改善需求,却受制于资格和资金的无奈,只能苦苦等待。


03

万泉寺项目将定价几何?

就在首批集中供地公示后,万泉寺建工首开项目规划示意图出炉。

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从这张规划鸟瞰图可以看出,该项目地块并不规则,整个小区规划9栋高层住宅楼,其中1栋为东西朝向,社区地块东侧为铁路,入住后会有噪音影响。


项目用地规模43632.255平米,规划地上总建筑规模101601平米,包括住宅85399平米、西北角配建幼儿园3520平米、北侧配建邮政所。


项目需配建25700平米保障性租赁住房,占比社区规模30%,这将是个混居社区。


项目北距地铁14号线菜户营站约500米,至丽泽金融商务区不到1公里,妥妥的是丽泽配套盘,同时,丽泽商务区的轨道交通、龙湖天街、规划引入的中关村三小丰台学校、北京十二中联合总校丽泽国际学校也将成为该项目的配套。


可以说,万泉寺项目确实是北京二环、丽泽商务区难得的宝藏项目,由于土拍时并未涉及政府产权份额,因此项目11.2万元/平米的指导售价,开发商有完全的自主打折权。


无论项目开盘售价是否主动打折,其与1公里距离的昆仑域14万元/平米价格,有约3万元的差价,这对资金充足且意欲在内城置业的买房人是个好机会。


此外,周庄子懋源项目也亮出了效果图。

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该项目由6块地组成,4块为居住用地,其中06地块需建设共有产权房,售价4.3万元/平米,以其西三环的区位,邻地铁10号线泥洼站的优势,这个项目的共产房会很抢手。


项目商品房指导价为10.6万/平米,同样未涉及政府共有产权,以商品住宅约5.88万元/平米的地价成本,开发商应有足够的利润空间,因此实际售价或有一定折扣。


这个项目因地块分散,不存在混居的情况,每个组团规模都较小,可打造精品社区,有自建幼儿园配套。


项目距离丽泽商务区约2公里,周边城市资源配套完善,也是丽泽入驻企业精英们理想的置业范围。


综上所述,今年丽泽商务区范围、二环与三环的几宗地,在拥有稀缺地段优势,又因ZF指导价控制,凸显了地段叠加价格的性价比优势,或将与海淀北四环项目形成分庭抗礼之势。