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“高品质住房”和“良性循环”的新提法,对地产行业意味着什么?

行业分析
来源:毅家之言 作者: 毅家之言 2022-01-14
【摘要】 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,着力稳地价、稳房价、稳预期,落实好房地产市场长效机制,顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题,促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

日前,《人民日报》刊发了高层署名文章《必须实现高质量发展》。

文章中高屋建瓴地诠释“高质量发展”的目标、意义和实践,并强调“加快推动各方面工作转入高质量发展轨道。”其中,针对房地产行业的“高质量发展”,文章里给出了明确指向。


而高层口径的微小改变,草蛇灰线间,往往预示着调控着力点可能出现微调,甚至可能会影响到未来地产行业开发模式与产品创新的方向变革。


文章中是这样阐述的:


要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,着力稳地价、稳房价、稳预期,落实好房地产市场长效机制,顺应居民高品质住房需求,更好解决居民住房问题,促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

不难看出,相比以往出现了两点变化。其一,增加了“顺应居民高品质住房需求”,其二,在促进房地产行业平稳健康发展之后,新增加了“良性循环”。


“顺应居民高品质住房需求”,重点是对“高品质”的定义。


众所周知,80年代的住房制度改革,是我国住房品质提升的一道分水岭。而在此之前的福利分房时代,一套建筑总平图往往全市通用,多为解决普通家庭最基本的居住需求,难言品质。


住房商品化时代的到来,才有了产品设计的百花齐放、因需定制,开发商,也才有了对品质的追求。


随着楼市由绝对的刚需市场,逐渐过渡到改善需求占据一席之地,需求的演变,让房子的高端化,乃至豪宅化成为一个时期,开发商们发力的重点。


但显然,文中的“高品质”绝不等同于“高端化”,那么,何为高品质,可以从北京“两集中”供地规则受到部委表扬中略见端倪。


今年5月,北京首批集中供地大幅提升了住宅建造标准,绿建两星,是最低门槛,10个高标准项目,基本要在绿建三星的基础上,满足超高装配率的要求。


面对碳达峰、碳中和的经济社会变革,住建部设定了到2022年,当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%的目标,北京住宅全面执行绿色建筑标准,在全国层面起到了引领性作用。


近年来,住建部大力推行的“被动式建筑”、“百年宅”等,无不是在装配式建筑基础上,对施工技术、建材、工艺工法的高标准严要求。


显然,北京土拍新规,很可能完美契合了高层对于“高品质”的定义,未来,绿色建筑有望在全国更多城市推行。


正因如此,开发企业应进一步加强对绿色建筑设计规范、工艺工法、新兴技术的研究,同时,内部招采体系、合格供方的搭建,也应当更多地向二三四线城市渗透。


须知,未雨绸缪,方能在土地竞争、产品竞争、市场竞争中先人一步。


高品质住房之外,“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”中,“良性循环”的提法,有着更为开阔深刻的意义。


良性循环,是任何行业实现平稳健康发展的必要条件。而地产行业的良性循环,既有赖于外部金融的支持,也要力求达成行业内部,土地与房子、新房与二手房等市场要素,在供应、需求、库存三者间的动态平衡。


外部金融支持的力度强弱,可以在央行《2021年第三季度中国货币政策执行报告》中一窥究竟。


截止Q3,全国个人住房贷款余额为37.4万亿元,同比增长11.3%;住房开发贷款余额为9.3万亿元,同比增长0.1%。二者相加,全国房地产贷款余额51.4万亿元,占到银行业各项贷款余额的27.1%。


涉房贷款的比重超过四分之一,将房地产业与银行业紧紧拴在一起,福祸相倚。


银行抽刀断水去杠杆,个别规模房企风险暴露,市场也急转直下,企业坏帐与个人房贷断供的出现,同样对金融系统的安全形成挑战,为此触发金融政策的微妙调整。


Q3货币报告中,央行明确将“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者的合法权益。”


合法权益,直指购房者基于自住需求出发的合理信贷需求,正因如此,住房按揭贷款迎来了边际宽松,不同城市的房贷利率、放贷周期都明显改善。


10月,全国首套房贷平均利率今年以来首次环比下降。个人住房贷款增加3481亿元,较9月多增1013亿元。当金融—房地产的传导链条再次转动,对刚需客群的购房需求形成支撑,有助夯实行业平稳健康发展的基本面,从而推动两大行业间的良性循环。


但地产行业内部来看,仅靠金融政策的微调,很难真正扭转全国住宅市场正在发生的改变。


供应层面的住宅新开工面积,自2018年开始同比增速便一路下滑;需求层面的住宅销售面积,源于新一轮紧缩调控的发力,自2017年开始同比增速便保持稳定之势;库存层面的住宅待售面积,同样在2017年出现同比增速的陡然上扬,今年1-10月终于抵达止跌回涨的拐点。

供应渐至高位、成交保持稳定,供过于求造成库存上升,市场循环面临堵点。

“三线四档”落地执行,房企主动收缩规模,又造成全国第二批“两集中”供地的大面积流拍,产业循环出现不畅。

显而易见,“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”,应当在权衡各方面利弊得失前提下,求得积极作用尽可能大、负面影响尽可能小的政策优化组合。


因此,坚守“房住不炒”原则的同时,针对首套刚需人群,或将出现定向宽松。


纵观各个地方城市,针对特定人员的放松,比如哈尔滨、长春的人才购房补贴,以及刚刚引发热议的上海“五个新城”和自贸区新片区,应届研究生毕业生可直接落户的新政,均获得过关放行,皆因这些政策既未突破调控底线,也利于房地产市场的良性循环。


新背景下,“高品质住房”和“良性循环”将是对地方政府施政方针与调控智慧的又一场考验,谁能获得高分答卷?上海,再次走在全国前列。